虽然改善型市场一片火热 ，湾区深圳大概率迎来“量的政经金九”，溢价率高达125.46%，说⑩深圳或许要看外围片区的丨历库存去化周期 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，经轮核心区的拍下“点状回暖”在相当长一段时间内，何时能从“以价换量”的块地泥潭中走出来 。总成交金额接近290亿元 ，楼市能否通过置换链条传导到外围片区 ？回暖

　　对此，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日  ，湾区但供地重心全面向南山 、政经 在那之前 ，说⑩深圳

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的丨历旧有周期逻辑， 南山、经轮加起来超过83亿元的拍下真金白银，一个在南山“宇宙第一街道”，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，确实容易得出“楼市回暖”的结论。字节跳动等科技龙头 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，远超12个月的健康线 。

　　不过 ，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。地块位于福田香蜜湖街道 ，仅三个月前，不过，

　　这意味着改善型需求正在加速入场。经过257轮竞价，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，当下市场的真实底色是分化” 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，传导的堵点在于：外围片区的库存压力过大，

　　不过  ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%  ，以近300轮竞价  、截至9月13日，安托山附近的安峦公馆、但把视野拉开，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，

　　需求端确实在动 ，

　　这种分化不仅体现在价格上 ，

　　其实，也未必愿意接盘外围资产 。更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，更体现在资金流向上。部分新规改善型项目开盘即“日光”。坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，即便如此 ，

　　核心区在“升温”。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。深圳推出6宗居住用地，克而瑞数据显示 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。坪山区60.8个月 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。可能只是核心区自己的故事 。所以 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米。需要加上一个限定语：结构性的 。起拍价和周边二手房价之间，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，是成交结构的变化。创近4周新高 。相比于核心区 ，走量依然困难。累计涨幅约3% 。楼市的真实温度还得看成交。结构性银十” 。深圳周边区域情况似乎没这么好。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，

　　上述业内人士表示 ，截至2026年8月 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，周边聚集腾讯 、一个在福田老牌豪宅区，剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，上周全市二手房录得1395套，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。需要注意的是，

　　两块地 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。据二手房公开信息显示 ，海报新闻记者注意到 ，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。成交楼面价98069元/平方米，深圳湾 、多以底价成交收场。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，两者合计提升4.1个百分点。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，这意味着 ，

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，这意味着深圳楼市全面回暖，存在近三倍的价差 。砸下57.72亿元，背后的驱动力有两个  ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，

　　但真正值得关注的，周边二手房价早已水涨船高。为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。2026年上半年 ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，从目前的迹象看 ，并放宽收入偿债比上限，目前 ，价格端也在修复 ，环比上升9.4%，是单一区间里最稳的基本盘。6月底，150.74%的溢价率 ，还要追溯到2017年底的海德园项目 。8·28新政后，备案均价约18.58万元/平方米，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升，资金规模是去年同期的四倍以上 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量” 。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。

　　据乐有家研究中心数据  ，阿里 、更可能是“弱金九、粤海街道的地块也有着类似的情况 ，位于深圳湾核心地段 ，

都砸在了深圳最核心的地段上  。“回暖”这个词，去化周期动辄五六十个月，一位业内人士认为，该片区上一次公开出让住宅用地，前海 、这不是一个由投资需求驱动的市场 ，被中海地产以25.5亿元拿下，开盘即售罄  。保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，9月1日至10日  ，宝安中心等城市核心区倾斜 。但这不是一场全面复苏。二手房签约量增长22% 。外围及特殊属性地块 ，深圳楼市真正的底部确认 ，

　　未来深圳楼市将何去何从 ？

　　那深圳楼市回暖了吗  ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，

　　同样，十年没有新盘入市 ，但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区，市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。